Par Daniel Brenner, Senior Editor · Mis à jour 2026-05-01 🌍 Cette page a été traduite automatiquement. La version originale est en anglais. Nous vérifions la qualité de la traduction.
Avis Profitus — Prêt immobilier lituanien sous licence ECSP avec historique de défaut propre
★★★½ À considérer | Score CrowdIndex : 6,9 / 10
Profitus est une plateforme lituanienne de prêt immobilier participatif sous licence de la Banque de Lituanie au titre du régime européen des prestataires de services de financement participatif (ECSP). Elle a financé plus de 273 millions d’euros de prêts à travers la Lituanie, la Lettonie, l’Estonie et l’Espagne depuis le lancement, et n’a signalé aucune perte en capital aux investisseurs à ce jour. Le dossier opérationnel est propre — mais les comptes de la société montrent des capitaux propres négatifs en FY24, ce qui est un signal de pérennité à moyen terme à peser avant d’engager des montants plus importants.
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Faits rapides : Fondée en 2017 (lancée en 2018) · Vilnius, Lituanie · Régulateur : Banque de Lituanie (ECSP, nov. 2023) · AUM 273 M€+ cumulé (juin 2025) · 49 000+ investisseurs · Rendement moyen ~10 %
En un coup d’œil
| Champ | Valeur |
|---|---|
| Fondée | 2017 (lancement opérationnel 2018) |
| Siège | Vilnius, Lituanie |
| Régulateur | Banque de Lituanie (licence ECSP, novembre 2023) |
| AUM cumulé | 273 M€+ (juin 2025) |
| Nombre total d’investisseurs | 49 000+ |
| Portefeuille actif | 76,7 M€ (LT 60,9 M€ / LV 8,5 M€ / EE 5,9 M€ / ES 1,4 M€) |
| Rendement annuel moyen | ~10 % réalisé (fourchette 7 %–14 %) |
| Types de prêts | Promotion immobilière, prêts professionnels adossés à l’immobilier, projets locatifs |
| Langues prises en charge | 6 (EN, LT, DE, ES, LV, ET) |
| Investissement minimum | 100 € |
| Bonus de bienvenue | Jusqu’à 25-50 € par parrainage |
| Marché secondaire | Désactivé depuis mai 2023 (lancé à l’origine en janvier 2022) |
| AutoInvest | Oui |
| Taux de défaut (en recouvrement) | 2,59 % ; total non performant 1,83 % |
| Pertes en capital signalées aux investisseurs | 0 € à ce jour |
Qu’est-ce que Profitus en 60 secondes
Profitus est une plateforme lituanienne où les investisseurs particuliers prêtent de l’argent à des projets immobiliers — le plus souvent à des promoteurs immobiliers construisant ou rénovant des bâtiments résidentiels et commerciaux, parfois à de petites entreprises empruntant contre l’immobilier qu’elles possèdent déjà. Chaque prêt est garanti par une hypothèque enregistrée sur un bien immobilier, plafonné à un ratio prêt/valeur (LTV — le montant du prêt en pourcentage de la valeur d’expertise du bien) maximum de 70 %, de sorte que le bien lui-même sert de nantissement si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser. Vous percevez des intérêts mensuels jusqu’à l’échéance du prêt, généralement entre 6 et 24 mois. La plateforme gère l’évaluation du crédit, la documentation juridique et le recouvrement en cas de défaut d’un emprunteur. Les rendements historiques sont en moyenne d’environ 10 % par an, et Profitus rapporte qu’aucun investisseur n’a perdu de capital principal à ce jour.
Points forts
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Licence ECSP complète de la Banque de Lituanie. Profitus est autorisée au titre de la réglementation européenne des prestataires de services de financement participatif (Règlement 2020/1503) depuis novembre 2023. C’est une licence formelle européenne avec droits de passeport dans tous les États membres — un standard supérieur aux affiliations SRO (organismes d’autorégulation) et au même niveau que les plateformes les plus régulées du segment. Elle s’accompagne de divulgations obligatoires, de ségrégation des fonds clients et d’une supervision continue.
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273 M€+ de volume cumulé avec zéro perte en capital signalée. Depuis le lancement en 2018, Profitus a financé plus de 273 millions d’euros sur 1 650+ prêts, et rapporte qu’aucun investisseur n’a perdu de capital principal à ce jour. Sur les 1 000 premiers prêts, seuls 2 sont entrés en recouvrement, et même ceux-là n’ont pas produit de perte en capital. C’est matériellement meilleur qu’EstateGuru, le concurrent régional dans le même segment, où plus de 60 % du livre de prêts est actuellement en recouvrement (voir plus dans Comparé aux alternatives).
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Portefeuille adossé à 100 % par des hypothèques avec discipline LTV stricte. Chaque prêt est garanti par une hypothèque de premier ou deuxième rang sur un bien immobilier enregistré. Le LTV maximum est plafonné à 70 %, et la moyenne sur le portefeuille actif se situe à 65-66 %. C’est plus conservateur que la fourchette historique de 75-80 % d’EstateGuru et donne aux investisseurs un coussin d’équité significatif si un bien doit être vendu pendant le recouvrement. Les prêts sont également renforcés par des garanties personnelles des emprunteurs dans de nombreux cas.
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Bonus de +5 % en cas de retard de paiement. Si le paiement d’un emprunteur a plus de trois jours ouvrés de retard, Profitus ajoute 5 points de pourcentage au taux d’intérêt annuel pendant la période de retard. C’est un mécanisme de compensation favorable aux investisseurs que la plupart des concurrents — y compris Mintos et EstateGuru — n’offrent pas. Cela ne change pas le risque de défaut sous-jacent, mais cela compense significativement les frictions de trésorerie pendant les retards temporaires.
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Stack de paiement et KYC de qualité institutionnelle. L’argent des investisseurs est détenu par Lemonway, un établissement de paiement français régulé par la Banque de France (ACPR, licence n° 16568), avec des fonds détenus sur des comptes clients ségrégués. La vérification d’identité (KYC — Know Your Customer) passe par Ondato, un fournisseur KYC lituanien utilisé depuis 2018, avec un onboarding généralement complété en moins de 60 secondes. C’est la configuration institutionnelle standard utilisée par la plupart des plateformes de crowdfunding sous licence européenne.
Points de vigilance
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Capitaux propres négatifs dans les états financiers FY24. L’entité parente de Profitus (UAB Profitus Crowdfunding) a rapporté un retournement des capitaux propres de +439 K€ à fin FY23 à -122 K€ à fin FY24. Le revenu a augmenté de 39 % d’une année sur l’autre (2,37 M€ → 3,29 M€), mais la perte nette s’est creusée de 401 K€ à 562 K€, les actifs courants ont chuté de 85 % et les passifs ont doublé. C’est un signal classique que la plateforme investit fortement dans la croissance sans encore couvrir les coûts opérationnels par les revenus. Cela ne met pas directement en danger l’argent des investisseurs détenu chez Lemonway (qui se situe en dehors du bilan de la plateforme), mais cela soulève une question de pérennité à moyen terme : si la plateforme elle-même rencontrait des difficultés financières, le recouvrement et le service des prêts en cours pourraient être perturbés, même si la trésorerie des investisseurs est ségréguée. Source : dépôts financiers Okredo et avis 2026 de rethink-p2p.de.
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Pas de marché secondaire depuis mai 2023. Profitus a lancé un marché secondaire (où les investisseurs peuvent vendre leurs positions de prêt à d’autres investisseurs pour sortir plus tôt) en janvier 2022, mais l’a désactivé lors du relancement de mai 2023 qui préparait la plateforme pour l’autorisation ECSP. Il n’a pas été rétabli à mi-2025 — plus de deux ans hors ligne. Cela signifie que les investisseurs n’ont aucun mécanisme de sortie avant l’échéance de chaque prêt. Si vous avez besoin d’accéder à votre argent plus tôt que le terme de prêt de 6-24 mois, cet argent n’est pas disponible. À titre de comparaison, Mintos, Crowdpear et EstateGuru ont tous des marchés secondaires fonctionnels.
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Concentré sur le marché immobilier lituanien. Environ 78 % du portefeuille actif (60,9 M€ sur 76,7 M€) est en immobilier lituanien, avec des positions plus petites en Lettonie, Estonie et Espagne. Si le marché immobilier lituanien entre en ralentissement — comme la région balte l’a fait en 2022-2024, ce qui a déclenché la crise de recouvrement d’EstateGuru — l’impact serait concentré plutôt que diversifié à travers les géographies. Le portefeuille espagnol (1,4 M€) est trop petit pour diversifier matériellement le risque pour l’instant.
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Échelle plus petite que les leaders du marché, moins de liquidité. Avec 273 M€ de volume cumulé et 49 000 investisseurs, Profitus est matériellement plus petite que Mintos (11 Md€+ cumulé, 500 000+ investisseurs) ou même qu’EstateGuru post-crise (939 M€ cumulé). Une échelle plus petite signifie moins de projets simultanés disponibles, moins de profondeur dans la base d’investisseurs et (en combinaison avec le marché secondaire fermé ci-dessus) moins de liquidité globale. Les nouveaux listings sont généralement financés en quelques heures ou jours, ce qui peut laisser de la trésorerie déposée inactive en attendant le prochain projet.
Comment ça marche
- Inscription. Ouvrez un compte avec votre e-mail sur profitus.com. Le site est disponible en anglais, lituanien, allemand, espagnol, letton et estonien.
- Vérifiez votre identité (KYC). La vérification d’identité passe par Ondato — généralement en moins de 60 secondes, avec une pièce d’identité et un selfie. Une documentation sur l’origine des fonds peut être demandée pour des dépôts plus importants selon les règles standard européennes anti-blanchiment.
- Dépôt de fonds. Transférez des EUR par virement SEPA dans votre compte client ségrégué Lemonway. L’investissement minimum par prêt est de 100 €.
- Choisissez les investissements. Parcourez manuellement les projets actifs — chacun a une fiche d’information détaillée couvrant les finances de l’emprunteur, l’évaluation du nantissement, le ratio prêt/valeur, le taux d’intérêt, la durée et la notation de risque (Profitus utilise une échelle interne AAA+ à BBB via Creditinfo) — ou configurez AutoInvest pour déployer le capital automatiquement dans les projets correspondant à vos critères.
- Percevez des intérêts mensuels. Les intérêts sont payés mensuellement. Le principal est restitué à la fin du terme du prêt (généralement 6-24 mois). Si un emprunteur a plus de 3 jours ouvrés de retard, le taux est augmenté de +5 % pendant le retard.
À qui s’adresse Profitus
Profitus convient le mieux aux investisseurs UE qui veulent spécifiquement une exposition adossée à l’immobilier dans leur portefeuille P2P, sont à l’aise avec la concentration sur le marché balte, et peuvent bloquer des fonds pour la durée complète du prêt sans avoir besoin de sortie anticipée. Le minimum de 100 € par prêt est favorable à la diversification — même un portefeuille de départ de 2 000 € peut être réparti sur 15-20 projets indépendants. La combinaison de la réglementation ECSP, de l’adossement hypothécaire et d’un historique propre en fait une participation secondaire raisonnable aux côtés de plateformes plus diversifiées.
Profitus ne convient pas si vous avez besoin d’un marché secondaire pour la liquidité de sortie (il est hors ligne depuis plus de deux ans), si vous voulez une seule position P2P principale (les capitaux propres négatifs de Profitus et sa concentration en Lituanie plaident contre en faire la plus grande position), ou si vous voulez des prêts à la consommation plutôt que de l’immobilier (Profitus ne fait que du prêt adossé à l’immobilier — Mintos ou PeerBerry sont plus appropriés pour l’exposition aux prêts à la consommation).
Comparé aux alternatives
Profitus vs Maclear. Maclear opère sous supervision SRO suisse (organisme d’autorégulation) plutôt que sous une licence européenne complète, mais offre des rendements moyens plus élevés (14,5-14,9 % vs ~10 % pour Profitus) et des types de prêts plus larges (prêts professionnels PME, immobilier, affacturage) contre la focalisation étroite sur l’immobilier de Profitus. Profitus l’emporte sur la dimension réglementaire : la licence ECSP est un passeport formel européen avec des divulgations investisseurs plus solides, tandis que l’affiliation SRO suisse couvre la conformité anti-blanchiment mais pas la protection des investisseurs. Maclear l’emporte sur le rendement, la diversité du pipeline de projets et la responsabilité du CEO — lorsque son unique défaut à ce jour s’est produit (Vibroedil, juillet 2025), le CEO a personnellement couvert la perte de 150 000 €. Profitus n’a pas encore fait face à un défaut de taille comparable en public. Pour les investisseurs privilégiant la couverture réglementaire et l’exposition uniquement immobilière, Profitus est le choix le plus propre ; pour une exposition PME diversifiée à plus haut rendement, Maclear est le choix le plus solide.
Profitus vs Mintos. Mintos est la plus grande plateforme P2P d’Europe par volume cumulé (plus de 11 Md€ cumulés) et opère sous une licence MiFID II d’entreprise d’investissement — un niveau réglementaire supérieur à ECSP, qui inclut une indemnisation des investisseurs jusqu’à 20 000 € dans les scénarios éligibles (Mintos paie au Système letton d’indemnisation des investisseurs). Profitus, comme toutes les plateformes ECSP, n’a pas de système équivalent d’indemnisation des investisseurs. Le livre de prêts de Mintos est du crédit à la consommation acheminé via des originateurs de prêts tiers, ce qui est structurellement différent du modèle direct adossé à l’immobilier de Profitus. Mintos offre un marché secondaire fonctionnel pour les sorties, des rendements moyens de 8-11 % et une échelle qui rend la trésorerie inactive moins problématique. Profitus offre un nantissement immobilier plus conservateur avec LTV plafonné et un historique de défaut plus propre sur son livre plus petit. Ce sont des compléments plutôt que des substituts : Mintos pour l’échelle et la profondeur réglementaire, Profitus pour l’exposition immobilière garantie.
Profitus vs EstateGuru. EstateGuru est le pair le plus direct — toutes deux sous licence ECSP, plateformes immobilières baltes avec des structures de produit similaires. L’échelle historique favorise EstateGuru (939 M€ cumulés vs 273 M€ pour Profitus, 150 000+ investisseurs vs 49 000+). Mais l’historique diverge fortement : à début 2026, 60,2 % du portefeuille d’EstateGuru est en recouvrement — ce qui signifie que les prêts ont dépassé leurs dates d’échéance et sont en cours de collecte, avec des pertes investisseurs significatives. Le taux de recouvrement de Profitus est de 2,59 %, et elle rapporte zéro perte en capital à ce jour. Le plafond LTV d’EstateGuru était historiquement de 75-80 % (maintenant resserré), contre le plafond plus strict de 70 % de Profitus avec une moyenne de 65-66 %. EstateGuru a un marché secondaire fonctionnel (Profitus n’en a pas). Résumé honnête : EstateGuru a plus d’échelle et un mécanisme de sortie fonctionnel mais un dossier opérationnel endommagé ; Profitus a un dossier plus propre sur un livre plus petit mais pas d’option de liquidité. Pour les nouveaux investisseurs entrant dans le P2P immobilier balte en 2026, Profitus est le choix opérationnellement à plus faible risque. Pour les investisseurs avec des positions EstateGuru existantes, Profitus est la cible naturelle de diversification.
Questions fréquemment posées
Quel est le montant minimum pour commencer ? Le minimum par prêt est de 100 €. Pour diversifier correctement à travers plusieurs prêts indépendants, la plupart des investisseurs commencent avec un portefeuille d’au moins 2 000 € réparti sur 15-20 projets.
Combien de temps avant que je puisse retirer mon argent ? Les fonds investis dans un prêt spécifique sont bloqués jusqu’à ce que le terme de ce prêt se termine — généralement 6 à 24 mois. Profitus n’a pas actuellement de marché secondaire fonctionnel (il est désactivé depuis mai 2023), donc vous ne pouvez pas sortir en avance en vendant votre position à un autre investisseur. Planifiez votre liquidité avec soin.
Que se passe-t-il si un emprunteur fait défaut ? Profitus exécute le nantissement hypothécaire — le bien garantissant le prêt est vendu par voie judiciaire, et les produits sont distribués aux investisseurs après coûts. À ce jour, Profitus rapporte zéro perte en capital aux investisseurs — sur les 1 000 premiers prêts, seuls 2 sont entrés en recouvrement, et les deux ont été résolus sans perte de principal. Il n’y a pas de garantie de rachat et pas de fonds de provision — la protection des investisseurs repose entièrement sur la valeur du nantissement et le coussin LTV moyen de 65-66 %.
Mon argent est-il protégé par un système d’indemnisation des investisseurs ? Non. Comme toutes les plateformes sous licence ECSP, Profitus n’est pas couverte par un système d’indemnisation des investisseurs. Cela contraste avec les plateformes sous licence MiFID II d’entreprise d’investissement comme Mintos, Indemo et Nectaro, qui fournissent jusqu’à 20 000 € d’indemnisation des investisseurs dans les scénarios d’insolvabilité éligibles. L’argent des investisseurs est détenu sur des comptes ségrégués chez Lemonway (un établissement de paiement français régulé), ce qui protège contre l’insolvabilité de la plateforme pour la portion en trésorerie, mais le risque de crédit sur les prêts eux-mêmes reste entièrement avec les investisseurs.
Comment fonctionne le bonus de retard de +5 % ? Si un emprunteur a plus de 3 jours ouvrés de retard sur un paiement, Profitus ajoute 5 points de pourcentage au taux d’intérêt annuel pour la durée du retard. Donc un prêt à 10 % devient effectivement 15 % pendant la période de retard. Cela compense les investisseurs pour la perturbation de trésorerie — cela ne change pas le risque de défaut sous-jacent si l’emprunteur finit par ne pas rembourser.
Conclusion
Profitus est une plateforme lituanienne immobilière crédible régulée ECSP avec un historique opérationnel propre : 273 M€+ financés, zéro perte en capital signalée aux investisseurs, plafond LTV maximum de 70 %, et un mécanisme de bonus de retard de +5 % favorable aux investisseurs. Le tableau des finances d’entreprise (capitaux propres négatifs en FY24, perte nette en augmentation) et le marché secondaire fermé sont de véritables préoccupations qui la placent fermement dans la bande Tier 2 « À considérer » plutôt que dans le top tier. C’est une participation de diversification raisonnable pour les investisseurs qui ont déjà des positions fondamentales dans des plateformes plus grandes et plus régulées comme Mintos et veulent une exposition immobilière balte ciblée, mais pas le bon choix comme participation P2P unique ou la plus grande étant donné les questions de pérennité ouvertes.
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