Von Daniel Brenner, Senior Editor · Aktualisiert 2026-05-01 Profitus-Bewertung — ECSP-lizenzierte litauische Immobilienkredite mit sauberer Ausfallbilanz
★★★½ Erwägenswert | CrowdIndex Score: 6,9 / 10
Profitus ist eine litauische Immobilien-Crowdlending-Plattform, lizenziert von der Bank von Litauen unter dem EU-Regime für Crowdfunding-Dienstleister (ECSP). Sie hat seit dem Start über €273 Millionen an Krediten in Litauen, Lettland, Estland und Spanien finanziert und hat bisher keine Kapitalverluste für Anleger gemeldet. Die operative Bilanz ist sauber — aber die Unternehmensfinanzen zeigen ein negatives Eigenkapital in FY24, was ein mittelfristiges Nachhaltigkeitssignal ist, das vor einer größeren Investition abgewogen werden sollte.
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Kurzfakten: Gegründet 2017 (gestartet 2018) · Vilnius, Litauen · Aufsichtsbehörde: Bank von Litauen (ECSP, Nov. 2023) · AUM €273 Mio.+ kumuliert (Juni 2025) · 49.000+ Anleger · Durchschnittsrendite ~10 %
Auf einen Blick
| Feld | Wert |
|---|---|
| Gegründet | 2017 (operativer Start 2018) |
| Hauptsitz | Vilnius, Litauen |
| Aufsichtsbehörde | Bank von Litauen (ECSP-Lizenz, November 2023) |
| AUM kumuliert | €273 Mio.+ (Juni 2025) |
| Anleger gesamt | 49.000+ |
| Aktives Portfolio | €76,7 Mio. (LT €60,9 Mio. / LV €8,5 Mio. / EE €5,9 Mio. / ES €1,4 Mio.) |
| Durchschnittliche Jahresrendite | ~10 % realisiert (Bereich 7 %–14 %) |
| Kreditarten | Immobilienentwicklung, Unternehmenskredite mit Immobiliendeckung, Vermietungsprojekte |
| Unterstützte Sprachen | 6 (EN, LT, DE, ES, LV, ET) |
| Mindestanlage | €100 |
| Willkommensbonus | Bis zu €25–€50 über Empfehlung |
| Sekundärmarkt | Deaktiviert seit Mai 2023 (ursprünglich gestartet Januar 2022) |
| AutoInvest | Ja |
| Ausfallrate (in Wiederbeschaffung) | 2,59 %; insgesamt notleidend 1,83 % |
| Gemeldete Kapitalverluste für Anleger | €0 bis heute |
Was ist Profitus in 60 Sekunden
Profitus ist eine litauische Plattform, auf der Privatanleger Geld an Immobilienprojekte verleihen — meist Immobilienentwickler, die Wohn- und Gewerbeimmobilien bauen oder renovieren, manchmal kleine Unternehmen, die gegen Immobilien beleihen, die sie bereits besitzen. Jeder Kredit ist durch eine eingetragene Hypothek auf reale Immobilien besichert, gedeckelt bei einem maximalen Beleihungsauslauf (LTV — der Kreditbetrag als Prozentsatz des geschätzten Immobilienwerts) von 70 %, sodass die Immobilie selbst als Sicherheit dient, falls der Kreditnehmer nicht zurückzahlt. Sie verdienen monatliche Zinsen, bis der Kredit fällig wird, in der Regel zwischen 6 und 24 Monaten. Die Plattform übernimmt die Kreditprüfung, die rechtliche Dokumentation und die Wiederbeschaffung, falls ein Kreditnehmer ausfällt. Renditen liegen historisch bei rund 10 % pro Jahr, und Profitus berichtet, dass bisher kein Anleger Kapital verloren hat.
Stärken
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Vollständige ECSP-Lizenz der Bank von Litauen. Profitus ist seit November 2023 unter der EU-Verordnung für Crowdfunding-Dienstleister (Verordnung 2020/1503) autorisiert. Dies ist eine formelle EU-weite Lizenz mit Passporting-Rechten in allen Mitgliedstaaten — ein höherer Standard als Mitgliedschaften bei Selbstregulierungsorganisationen (SRO) und auf Augenhöhe mit den am stärksten regulierten Plattformen im Segment. Sie kommt mit obligatorischen Offenlegungen, getrennten Kundengeldern und laufender Aufsicht.
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€273 Mio.+ kumuliertes Volumen mit null gemeldeten Kapitalverlusten. Seit dem Start 2018 hat Profitus über €273 Millionen über mehr als 1.650 Kredite finanziert und berichtet, dass bisher kein Anleger Kapital verloren hat. Von den ersten 1.000 Krediten gingen nur 2 in die Eintreibung, und selbst diese erzeugten keinen Kapitalverlust. Dies ist materiell besser als EstateGuru, der regionale Wettbewerber im selben Segment, wo derzeit über 60 % des Kreditbuchs in Wiederbeschaffung sind (mehr dazu im Vergleich mit Alternativen).
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100 % hypothekenbesichertes Portfolio mit strenger LTV-Disziplin. Jeder Kredit ist durch eine erst- oder zweitrangige Hypothek auf eingetragene Immobilien besichert. Die maximale LTV ist bei 70 % gedeckelt, und der Durchschnitt im aktiven Portfolio liegt bei 65–66 %. Dies ist konservativer als EstateGurus historischer 75–80 %-Bereich und gibt Anlegern ein bedeutendes Eigenkapitalpolster, falls eine Immobilie während der Wiederbeschaffung verkauft werden muss. Kredite werden in vielen Fällen zusätzlich durch persönliche Bürgschaften von Kreditnehmern verstärkt.
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+5 % Verzugsbonus bei verspäteten Zahlungen. Wenn eine Zahlung des Kreditnehmers mehr als drei Geschäftstage überfällig ist, fügt Profitus 5 Prozentpunkte zum jährlichen Zinssatz während der Verzugsperiode hinzu. Dies ist ein anlegerfreundlicher Entschädigungsmechanismus, den die meisten Wettbewerber — einschließlich Mintos und EstateGuru — nicht anbieten. Es ändert das zugrunde liegende Ausfallrisiko nicht, gleicht aber Cashflow-Reibungen während vorübergehender Verzögerungen erheblich aus.
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Zahlungs- und KYC-Stack auf institutionellem Niveau. Anlegergeld wird von Lemonway gehalten, einem französischen Zahlungsinstitut, das von der Banque de France (ACPR, Lizenz #16568) reguliert wird, wobei die Mittel auf getrennten Kundenkonten gehalten werden. Die Identitätsprüfung (KYC — Know Your Customer) läuft über Ondato, einen litauischen KYC-Anbieter, der seit 2018 verwendet wird, wobei das Onboarding in der Regel in unter 60 Sekunden abgeschlossen ist. Dies ist das standardmäßige institutionelle Setup, das bei den meisten EU-lizenzierten Crowdfunding-Plattformen verwendet wird.
Worauf zu achten ist
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Negatives Eigenkapital im Finanzbericht FY24. Die Muttergesellschaft von Profitus (UAB Profitus Crowdfunding) meldete einen Eigenkapitalumschwung von +€439K am Ende von FY23 auf -€122K am Ende von FY24. Der Umsatz wuchs im Jahresvergleich um 39 % (€2,37 Mio. → €3,29 Mio.), aber der Nettoverlust weitete sich von €401K auf €562K aus, das Umlaufvermögen sank um 85 %, und die Verbindlichkeiten verdoppelten sich. Dies ist ein klassisches Signal, dass die Plattform stark in Wachstum investiert, ohne noch die Betriebskosten aus dem Umsatz zu decken. Es gefährdet Anlegergeld, das bei Lemonway gehalten wird (das außerhalb der Bilanz der Plattform sitzt), nicht direkt, wirft aber eine mittelfristige Nachhaltigkeitsfrage auf: Wenn die Plattform selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten würde, könnte die Wiederbeschaffung und Betreuung ausstehender Kredite unterbrochen werden, selbst wenn das Anlegerbargeld getrennt ist. Quelle: Okredo-Finanzeinreichungen und rethink-p2p.de-Bewertung 2026.
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Kein Sekundärmarkt seit Mai 2023. Profitus startete im Januar 2022 einen Sekundärmarkt (auf dem Anleger ihre Kreditpositionen an andere Anleger verkaufen können, um vorzeitig auszusteigen), deaktivierte ihn aber während des Relaunches im Mai 2023, der die Plattform auf die ECSP-Autorisierung vorbereitete. Er wurde per Mitte 2025 nicht wieder eingeführt — über zwei Jahre offline. Das bedeutet, dass Anleger keinen Ausstiegsmechanismus haben, bevor jeder Kredit fällig wird. Wenn Sie früher als die Kreditlaufzeit von 6–24 Monaten Zugriff auf Ihr Geld benötigen, ist dieses Geld nicht verfügbar. Im Vergleich haben Mintos, Crowdpear und EstateGuru alle funktionierende Sekundärmärkte.
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Konzentriert auf den litauischen Immobilienmarkt. Etwa 78 % des aktiven Portfolios (€60,9 Mio. von €76,7 Mio.) liegen in litauischen Immobilien, mit kleineren Positionen in Lettland, Estland und Spanien. Wenn der litauische Immobilienmarkt in eine Abkühlung eintritt — wie es die baltische Region 2022–2024 tat, was die Wiederbeschaffungskrise von EstateGuru auslöste — würde der Einfluss konzentriert statt über Geografien diversifiziert sein. Das spanische Portfolio (€1,4 Mio.) ist noch zu klein, um das Risiko materiell zu diversifizieren.
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Geringere Größe als Marktführer, weniger Liquidität. Mit €273 Mio. kumuliertem Volumen und 49.000 Anlegern ist Profitus materiell kleiner als Mintos (€11 Mrd.+ kumuliert, 500.000+ Anleger) oder selbst das Nach-Krisen-EstateGuru (€939 Mio. kumuliert). Geringere Größe bedeutet weniger gleichzeitige verfügbare Projekte, weniger Tiefe in der Anlegerbasis und (in Kombination mit dem geschlossenen Sekundärmarkt oben) insgesamt weniger Liquidität. Neue Inserate werden in der Regel innerhalb von Stunden oder Tagen finanziert, was dazu führen kann, dass eingezahltes Bargeld auf das nächste Projekt wartet.
So funktioniert es
- Registrieren. Eröffnen Sie ein Konto mit Ihrer E-Mail auf profitus.com. Die Webseite ist auf Englisch, Litauisch, Deutsch, Spanisch, Lettisch und Estnisch verfügbar.
- Identität überprüfen (KYC). Die Identitätsprüfung läuft über Ondato — in der Regel unter 60 Sekunden, mit einem Ausweisdokument und einem Selfie. Eine Dokumentation der Geldquelle kann für größere Einzahlungen gemäß standardmäßigen EU-Geldwäschebekämpfungsregeln angefordert werden.
- Geld einzahlen. Überweisen Sie EUR per SEPA-Banküberweisung auf Ihr getrenntes Lemonway-Kundenkonto. Mindestanlage pro Kredit beträgt €100.
- Investitionen wählen. Durchsuchen Sie aktive Projekte manuell — jedes hat ein detailliertes Informationsblatt mit Kreditnehmer-Finanzen, Sicherheitenbewertung, Beleihungsauslauf, Zinssatz, Laufzeit und Risikobewertung (Profitus verwendet eine interne AAA+-bis-BBB-Skala über Creditinfo) — oder konfigurieren Sie AutoInvest, um Kapital automatisch in Projekte zu investieren, die Ihren Kriterien entsprechen.
- Monatliche Zinsen verdienen. Zinsen werden monatlich gezahlt. Das Kapital wird am Ende der Kreditlaufzeit zurückgegeben (in der Regel 6–24 Monate). Wenn ein Kreditnehmer mehr als 3 Geschäftstage in Verzug ist, wird die Rate während des Verzugs um +5 % erhöht.
Für wen Profitus geeignet ist
Profitus eignet sich am besten für EU-Anleger, die speziell immobilienbesicherte Exposure in ihrem P2P-Portfolio wünschen, mit der baltischen Marktkonzentration einverstanden sind und Mittel für die volle Kreditlaufzeit ohne Notwendigkeit eines vorzeitigen Ausstiegs binden können. Die Mindestanlage von €100 pro Kredit ist anlegerfreundlich für Diversifizierung — selbst ein Startportfolio von €2.000 kann auf 15–20 unabhängige Projekte verteilt werden. Die Kombination aus ECSP-Regulierung, Hypothekendeckung und sauberer Bilanz macht es zu einer vernünftigen Sekundärbeteiligung neben diversifizierteren Plattformen.
Profitus ist nicht die richtige Wahl, wenn Sie einen Sekundärmarkt für Ausstiegsliquidität benötigen (er ist seit über zwei Jahren offline), wenn Sie eine einzige primäre P2P-Beteiligung wünschen (das negative Eigenkapital und die Litauen-Konzentration von Profitus sprechen dagegen, es zur größten Position zu machen) oder wenn Sie Konsumkredite statt Immobilien wünschen (Profitus macht nur immobilienbesicherte Kredite — Mintos oder PeerBerry sind besser geeignet für Konsumkredit-Exposure).
Im Vergleich zu Alternativen
Profitus vs. Maclear. Maclear operiert unter Schweizer SRO-Aufsicht (Selbstregulierungsorganisation) statt einer vollständigen EU-Aufsichtslizenz, bietet aber höhere durchschnittliche Renditen (14,5–14,9 % vs. ~10 % bei Profitus) und breitere Kreditarten (KMU-Unternehmenskredite, Immobilien, Factoring) gegenüber dem engen Immobilienfokus von Profitus. Profitus gewinnt in der regulatorischen Dimension: Die ECSP-Lizenz ist ein formeller EU-Pass mit stärkeren Anlegeroffenlegungen, während die Schweizer SRO-Mitgliedschaft die Geldwäschebekämpfungs-Compliance abdeckt, aber nicht den Anlegerschutz. Maclear gewinnt bei Rendite, Vielfalt der Projektpipeline und CEO-Verantwortlichkeit — als sein einziger Ausfall bisher auftrat (Vibroedil, Juli 2025), deckte der CEO den Verlust von €150.000 persönlich. Profitus war öffentlich noch nicht mit einem Ausfall vergleichbarer Größe konfrontiert. Für Anleger, die regulatorische Abdeckung und reine Immobilien-Exposure priorisieren, ist Profitus die sauberere Wahl; für höher rentierliches diversifiziertes KMU-Exposure ist Maclear die stärkere Wahl.
Profitus vs. Mintos. Mintos ist die größte P2P-Plattform in Europa nach Lebenszeitvolumen (über €11 Mrd. kumuliert) und operiert unter einer MiFID-II-Investmentfirmenlizenz — einer höheren regulatorischen Stufe als ECSP, die in qualifizierenden Szenarien Anlegerentschädigung bis €20.000 umfasst (Mintos zahlt in das lettische Anlegerentschädigungssystem ein). Profitus hat wie alle ECSP-Plattformen kein gleichwertiges Anlegerentschädigungssystem. Das Kreditbuch von Mintos ist Verbraucherkredit, der über Drittkreditgeber geleitet wird, was strukturell anders ist als das direkte hypothekenbesicherte Immobilienmodell von Profitus. Mintos bietet einen funktionierenden Sekundärmarkt für Ausstiege, durchschnittliche Renditen von 8–11 % und eine Größe, die untätiges Bargeld weniger problematisch macht. Profitus bietet konservativere LTV-gedeckelte Immobiliensicherheiten und eine sauberere Ausfallbilanz auf seinem kleineren Buch. Sie sind eher Ergänzungen als Substitute: Mintos für Maßstab und regulatorische Tiefe, Profitus für besicherte Immobilien-Exposure.
Profitus vs. EstateGuru. EstateGuru ist der direkteste Vergleich — beide sind ECSP-lizenzierte baltische Immobilienplattformen mit ähnlichen Produktstrukturen. Der historische Maßstab begünstigt EstateGuru (€939 Mio. kumuliert vs. €273 Mio. bei Profitus, 150.000+ Anleger vs. 49.000+). Aber die Bilanz weicht stark ab: Anfang 2026 befinden sich 60,2 % des EstateGuru-Portfolios in Wiederbeschaffung — das bedeutet, dass Kredite über ihre Fälligkeitsdaten hinaus sind und eingetrieben werden, mit erheblichen Anlegerverlusten. Die Wiederbeschaffungsrate von Profitus beträgt 2,59 %, und er berichtet bisher null Kapitalverluste. Der LTV-Deckel von EstateGuru lag historisch bei 75–80 % (jetzt verschärft) gegenüber dem strengeren 70 %-Deckel von Profitus mit 65–66 % Durchschnitt. EstateGuru hat einen funktionierenden Sekundärmarkt (Profitus nicht). Ehrliche Zusammenfassung: EstateGuru hat mehr Maßstab und einen funktionierenden Ausstiegsmechanismus, aber eine beschädigte operative Bilanz; Profitus hat eine sauberere Bilanz auf einem kleineren Buch, aber keine Liquiditätsoption. Für neue Anleger, die 2026 in baltisches Immobilien-P2P einsteigen, ist Profitus die operativ risikoärmere Wahl. Für Anleger mit bestehenden EstateGuru-Positionen ist Profitus das natürliche Diversifizierungsziel.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Mindestanlage, um zu beginnen? Die Mindestanlage pro Kredit beträgt €100. Um sich richtig über mehrere unabhängige Kredite zu diversifizieren, beginnen die meisten Anleger mit einem Portfolio von mindestens €2.000, verteilt über 15–20 Projekte.
Wie lange dauert es, bis ich mein Geld abheben kann? In einen bestimmten Kredit investierte Mittel sind bis zum Ende dieser Kreditlaufzeit gebunden — in der Regel 6 bis 24 Monate. Profitus hat derzeit keinen funktionierenden Sekundärmarkt (er ist seit Mai 2023 deaktiviert), sodass Sie nicht vorzeitig aussteigen können, indem Sie Ihre Position an einen anderen Anleger verkaufen. Planen Sie Ihre Liquidität sorgfältig.
Was passiert, wenn ein Kreditnehmer ausfällt? Profitus setzt die Hypothekensicherheit durch — die Immobilie, die den Kredit besichert, wird über ein Gerichtsverfahren verkauft, und die Erlöse werden nach Kosten an Anleger verteilt. Bis heute meldet Profitus null Kapitalverluste für Anleger — von den ersten 1.000 Krediten gingen nur 2 in die Eintreibung, und beide wurden ohne Kapitalverlust gelöst. Es gibt keine Buyback-Garantie und keinen Rückstellungsfonds — der Anlegerschutz ruht vollständig auf dem Sicherheitenwert und dem LTV-Polster von 65–66 % Durchschnitt.
Ist mein Geld durch ein Anlegerentschädigungssystem geschützt? Nein. Wie alle ECSP-lizenzierten Plattformen ist Profitus nicht von einem Anlegerentschädigungssystem abgedeckt. Dies steht im Gegensatz zu MiFID-II-Investmentfirmenlizenzierten Plattformen wie Mintos, Indemo und Nectaro, die in qualifizierenden Insolvenzszenarien bis zu €20.000 Anlegerentschädigung bieten. Anlegergeld wird auf getrennten Konten bei Lemonway gehalten (ein reguliertes französisches Zahlungsinstitut), was gegen eine Plattforminsolvenz für den Bargeldanteil schützt, aber das Kreditrisiko bei den Krediten selbst verbleibt vollständig bei den Anlegern.
Wie funktioniert der +5 % Verzugsbonus? Wenn ein Kreditnehmer mehr als 3 Geschäftstage mit einer Zahlung in Verzug ist, fügt Profitus 5 Prozentpunkte zum jährlichen Zinssatz für die Dauer des Verzugs hinzu. Also wird ein 10 %-Kredit während der Verzugsperiode effektiv 15 %. Dies entschädigt Anleger für die Cashflow-Unterbrechung — es ändert das zugrunde liegende Ausfallrisiko nicht, falls der Kreditnehmer letztendlich nicht zurückzahlt.
Fazit
Profitus ist eine glaubwürdige, ECSP-regulierte litauische Immobilienplattform mit einer sauberen operativen Bilanz: €273 Mio.+ finanziert, null gemeldete Kapitalverluste für Anleger, 70 % maximaler LTV-Deckel und ein anlegerfreundlicher +5 % Verzugsbonus-Mechanismus. Das Unternehmensfinanzbild (negatives Eigenkapital in FY24, sich weitender Nettoverlust) und der geschlossene Sekundärmarkt sind reale Bedenken, die es fest in das Tier-2-Band „Erwägenswert” platzieren statt in die oberste Stufe. Es ist eine vernünftige Diversifizierungsbeteiligung für Anleger, die bereits grundlegende Positionen auf größeren, stärker regulierten Plattformen wie Mintos haben und fokussierte immobilienbesicherte baltische Exposure hinzufügen möchten, aber nicht die richtige Wahl als alleinige oder größte P2P-Beteiligung angesichts der offenen Nachhaltigkeitsfragen.
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